22
mei 2019

Maakt de verkoop van een onroerend goed op lijfrente een comeback?

In december 2018 heeft de Waalse wetgever de registratierechten op de verkoop op lijfrente van de woning van de verkoper verlaagd tot 6%. Het lijkt erop dat de Waalse wetgever met deze maatregel tegemoet wou komen aan de behoefte van financiële onafhankelijkheid van een vergrijzende bevolking en aan die van jongeren die niet altijd een beroep kunnen doen op leningen om een woning te kopen. Deze fiscale vernieuwing is voor ons de gelegenheid om de aandacht te vestigen op deze specifieke vorm van verkoop.

la-vente-immobiliere-en-viager-le-retour-puilaetco-dewaay

Wat is een verkoop op lijfrente?

De verkoop op lijfrente heeft alle kenmerken van een traditionele verkoop, behalve dat hij aan bepaalde modaliteiten onderworpen is wat de betaling van de prijs betreft. De prijs wordt niet in één keer betaald, zoals gewoonlijk het geval is, maar wordt gespreid in de tijd. Bovendien is de betaling van de prijs afhankelijk van een onzeker voorval, d.w.z. het plaatsvinden van een onvoorziene gebeurtenis met gunstige of ongunstige gevolgen. Dit onzekere voorval is het overlijden van de verkoper.

Over het algemeen wordt bij de ondertekening van de authentieke verkoopakte een deel van de verkoopprijs, “het boeket”, betaald aan de verkoper, die men “lijfrentetrekker” noemt. Het saldo van de prijs wordt omgezet in periodieke betalingen, “de renten”, die door de koper, “de renteplichtige”, moeten worden voldaan zolang de lijfrentetrekker leeft. Het boeket is niet verplicht, maar er is geen verkoop op lijfrente zonder lijfrente.

De verkoop op lijfrente is dus een kanscontract dat uitgaat van een gelijkwaardige kans op winst of verlies voor elk van de partijen. Deze gelijkwaardige kans wordt weerspiegeld in de berekening van de prijs en de betalingsmodaliteiten. Het is het ogenblik waarop de rentegenieter overlijdt, dat de gunstige of ongunstige aard van de verkoop zal bepalen. Als het overlijden kort na de ondertekening van de authentieke akte plaatsvindt, zal de overeenkomst gunstig zijn voor de renteplichtige. Hoe later het overlijden plaatsvindt, hoe minder gunstig de overeenkomst voor hem zal zijn en hoe groter het risico zal zijn dat hij verlies lijdt.

Het begrip “lijfrente”, dat een prestatie veronderstelt die verbonden is aan de levensduur van de begunstigde ervan, wordt enigszins te vaak gebruikt in België. Heel vaak zal de betaling van de rente immers in de tijd beperkt worden om een te groot risico voor de renteplichtige te vermijden. Ter illustratie van het nut van een dergelijke beperking, herinneren we u aan het geval van mevrouw Jeanne Calment, wiens notaris haar appartement op lijfrente gekocht had toen ze 90 jaar was. Zij stierf op de leeftijd van 122 jaar, twee jaar na het overlijden van de betrokken notaris.

Bescherming van de verkoper

De lijfrentetrekker stelt zich bloot aan de mogelijke nalatigheid of de insolventie van de renteplichtige. Hij moet dus worden beschermd, des te meer aangezien hij zijn goed reeds heeft verkocht terwijl het nog niet helemaal betaald werd.

Daartoe voorziet de wet in het afsluiten van een hypotheek, “de automatische hypotheek”, op het verkochte goed ter waarborging van de betaling van de prijs (of van het saldo ervan).

Bovenop deze wettelijke waarborg, zullen conventionele beschermingsmechanismen worden toegevoegd, zoals een hypotheek ter waarborging van de betaling van de niet door de automatische hypotheek gedekte bedragen, interesten als sanctie voor betalingsachterstand en een bijzondere bepaling die de lijfrentetrekker toelaat om, in geval van wanbetaling van de lijfrente, van rechtswege de ontbinding van de verkoop te verkrijgen. Meestal voorziet deze clausule dat het boeket, de reeds betaalde renten en de eventuele verbeteringen die door de renteplichtige werden aangebracht, door de lijfrentetrekker verworven blijven.

De verkoopakte zal tevens bepalingen bevatten die de belangen van de renteplichtige beschermen, in het bijzonder wanneer de lijfrentetrekker het onroerend goed mag blijven gebruiken.

Vrije of bewoonde lijfrente

Men spreekt van vrije lijfrente wanneer de lijfrentetrekker de volle eigendom van zijn onroerend goed verkoopt, zonder zich het genot ervan voor te behouden. In dat geval kan de renteplichtige het onroerend goed bewonen, er gebruik van maken of het verhuren vanaf de ondertekening van de authentieke akte.

Vaak is het voorwerp van de verkoop op lijfrente de woonplaats van de lijfrentetrekker en wenst deze laatstgenoemde zich het recht voor te behouden om er tot zijn overlijden te wonen. De meest gebruikte oplossing in dit geval is het voorbehoud van vruchtgebruik: de verkoper behoudt zich het recht voor om het gebouw te bewonen of om het te verhuren zolang hij leeft.

Ongeacht of de lijfrente vrij of bewoond is, het is verstandig om een duidelijke verdeling van de kosten van het goed te voorzien.

Indien het om een vrije lijfrente gaat, zal er, zoals bij een klassieke verkoop, worden bepaald dat de kosten verbonden aan het onroerend goed ten laste zijn van de lijfrentetrekker tot op het ogenblik dat de sleutels worden afgegeven.

Als het onroerend goed wordt verkocht met voorbehoud van vruchtgebruik, is het ten zeerste aanbevolen om een bepaling te voorzien die verduidelijkt wat de rechten en verplichtingen van de vruchtgebruiker en van de blote eigenaar zijn inzake het onderhoud, de grove herstellingen, de bijdrage in de kosten ervan en de mogelijkheid om werkzaamheden aan het goed uit te voeren.

En hoe zit het met de fiscaliteit?

Zoals reeds vermeld, is de lijfrente in werkelijkheid slechts een modaliteit van de betaling van de verkoopprijs. Op dezelfde wijze als de prijs die betaald wordt naar aanleiding van een klassieke verkoop niet belastbaar is in hoofde van de verkoper (behalve in geval van sommige meerwaarden), zal de lijfrentetrekker geen belastingen moeten betalen op de rente die hij ontvangt.

Er is echter één uitzondering op dit principe. Als het onroerend goed wordt verkocht tegen betaling van een lijfrente door een vennootschap of een persoon die deze rente fiscaal aftrekt van zijn inkomsten, zal de lijfrentetrekker het bedrag ervan moeten vermelden in zijn belastingaangifte om het te onderwerpen aan de personenbelasting.

Het is dus aangeraden om in de verkoopovereenkomst bepalingen op te nemen die voorzien in het verbod van de fiscale aftrek van de rente in hoofde van de renteplichtige en/of de verplichting om de lijfrentetrekker schadeloos te stellen in geval van belastingheffing, opdat hij steeds het totale bedrag van zijn rente zou ontvangen.

De verkoop op lijfrente vergt tevens een bepaalde waakzaamheid inzake successierechten.

Wanneer er twee verkopers zijn, is het mogelijk om overeen te komen dat de rente zal toenemen ten gunste van de overlevende lijfrentetrekker. Met andere woorden, de overlevende zal de volledige rente ontvangen na het overlijden van de medeverkoper. Als de clausule duidelijk voorziet dat deze stijging een tegenprestatie vormt voor het aandeel van de overlevende in het verkochte goed en er geen wanverhouding bestaat tussen de door elk van de lijfrentetrekkers verkochte rechten, zullen er geen schenkingsrechten, noch successierechten verschuldigd zijn. Als de lijfrentetrekkers echter gehuwd zijn onder het stelsel van gemeenschap van goederen en het verkochte goed gemeenschappelijk is, zullen de successierechten worden berekend op de helft van het bedrag van de rente die nog moet worden betaald. Als de verkoopakte voorziet in een overdracht van de rente, dat wil zeggen de voortzetting van de betaling ervan ten gunste van een persoon die geen verkoper is, zal het overlijden van de lijfrentetrekker aanleiding geven tot de inning van successierechten op de rente in Vlaanderen en in Brussel. In Wallonië zullen schenkingsrechten tegen het normale tarief (het tarief dat van toepassing is op schenkingen van onroerende goederen) of successierechten verschuldigd zijn, al naargelang de nieuwe begunstigde de overdracht aanvaard heeft voor of na het overlijden van de lijfrentetrekker.

Als de renteplichtige een erfgenaam, legataris of begiftigde van de lijfrentetrekker is, kan het onroerend goed in zijn geheel worden onderworpen aan de successierechten op basis van een wettelijk vermoeden. Om de toepassing van dit vermoeden uit te sluiten, zal men moeten aantonen dat de verkoop geen bevoordeling verbergt. Daartoe zouden de partijen een dossier moeten opstellen dat onder meer het bewijs van de prijsberekening, de betaling van de renten, enz. bevat.

Een aangepaste oplossing?

De verkoop op lijfrente is ongetwijfeld niet aangepast aan alle situaties.

Een klassieke verkoop stelt de verkoper in staat om over een kapitaal te beschikken dat hij kan herbeleggen in de aankoop van een ander onroerend goed of kan aanwenden voor financiële beleggingen. Deze nieuwe belegging kan eveneens inkomsten genereren.

Bovendien kan een verkoop op lijfrente een echte onterving vormen ten aanzien van de erfgenamen van de verkoper. De erfgenamen zullen de verkoopprijs immers wellicht niet terugvinden in het vermogen van de verkoper op het ogenblik van zijn overlijden; hij zal ofwel opgebruikt zijn, ofwel niet wedersamengesteld zijn omwille van het vroegtijdige overlijden van de verkoper.

Daarom kan de voorkeur worden gegeven aan andere formules zoals de verkoop op termijn, die erin bestaat om de betaling van de prijs in de tijd te spreiden, onafhankelijk van het overlijden van de verkoper; de verkoop met voorbehoud van vruchtgebruik of de vestiging van een recht op bewoning ten gunste van de verkoper; of nog, een traditionele verkoop waarbij een levenslange huurovereenkomst wordt afgesloten ten gunste van de verkoper die dan wel huur zal moeten betalen, maar die over een kapitaal zal beschikken om dit te doen.

Een verkoop op lijfrente moet zowel door de verkoper als door de koper zorgvuldig worden overwogen.

Wenst u meer informatie hierover?

Aarzel niet om dit met uw private banker te bespreken of om ons te contacteren (02/679.45.11 - contact@pldw.be). Onze experts inzake vermogensplanning en -structurering staan voor u klaar om uw vragen te beantwoorden.

 

Lees ook

Une-gestion-durable-de-votre-portefeuille

Een duurzaam beheer van uw portefeuille

Wilt u zowel financieel rendement als maatschappelijke impact? Kies dan voor duurzaam portefeuillebeheer. U investeert in een positieve toekomst, voor uzelf en de volgende generaties. In lijn met uw waarden, zal uw vermogen geïnvesteerd worden in verantwoordelijke, zorgvuldig geselecteerde bedrijven.

Lees meer
investissement-immobilier

Anders investeren in vastgoed?

Hebt u, net als de meeste Belgen, ook een baksteen in de maag? Nochtans: rechtstreeks in fysiek vastgoed investeren is een kapitaalintensieve investering, die toch wel een aantal risico’s inhoudt. Daarom bieden we u bij Puilaetco Dewaay Private Bankers oplossingen aan waarmee u ook onrechtstreeks in immobiliën kunt investeren.

Lees meer
le-crédit-patrimonial-des-solutions-sur-mesure

Vermogenskredieten: oplossingen op maat!

Wilt u een opportuniteit aangrijpen of een belangrijke verrichting financieren, zonder uw portefeuille, of een deel ervan, te moeten verkopen? Bij Puilaetco Dewaay Private Bankers kunt u genieten van een bijzonder soepele financiering op maat, tegen zeer gunstige voorwaarden: het vermogenskrediet, ook wel ‘Lombardkrediet’ genoemd.

Lees meer