17 juin 2017

Puilaetco privilégie les SIR résidentielles et logistiques 

Par Frédéric Lejoint I L'Echo

Puilaetco Dewaay Private Bankers, qui développe pour ses clients des portefeuilles composés de valeurs immobilières cotées en Bourse (SIR), apprécie des actions comme Xior, Aedifica, WDP et Montea.

Le secteur immobilier est un des plus importants sur le marché belge, avec 17 Sociétés immobilières réglementées (SIR) cotées, ainsi que plusieurs développeurs immobiliers et quelques certificats immobiliers. "La capitalisation du secteur des SIR approche désormais les 17 milliards d'euros, notamment grâce à la forte croissance du chiffre d'affaires réalisée par ces sociétés, durant les dernières années, dans l'immobilier de logistique ou dans le résidentiel (maisons de repos, kots étudiants)", indique Frank Vranken, stratégiste en chef chezPuilaetco Dewaay Private Bankers.

Dans le même temps, les sociétés se sont montrées très efficace dans le contrôle de leurs coûts, et ont pleinement profité de la faiblesse des taux d'intérêt, pour se refinancer à des conditions très attractives. Cette croissance des résultats, accompagnée de dividendes qui restent à des niveaux très attractifs, ont entraîné une augmentation forte des primes payées par rapport à la valeur du portefeuille.

Ce n'est toutefois pas de nature à inquiéter Frank Vranken: "Il faut mettre ces primes en rapport avec la faiblesse des taux d'intérêt et avec la croissance attendue du portefeuille. Pour prendre, par exemple, le cas de WDP, dont la prime dépasse actuellement 80%, celle-ci peut se justifier si le groupe parvient à remplir les objectifs de croissance que le groupe s'est fixé pour les 4 prochaines années." Les primes doivent également être mises en parallèle avec le niveau du dividende. "Toujours en reprenant le cas de WDP, si la prime disparaissait complètement, le rendement doublerait et se situerait à des niveaux qui laisseraient penser que la société fait face à des problèmes importants, ce qui est loin d'être le cas."

Marché primaire actif

Le secteur immobilier est également un des segments les plus dynamiques, ces dernières années, en termes d'introduction en Bourse, mais surtout en termes d'augmentation de capital. Les règles belges en termes d'endettement limitent, en effet, la capacité de ces groupes à se financer par la dette. "Les SIR doivent respecter un endettement qui ne dépasse pas 65% de leur portefeuille, mais, dans la pratique, c'est plutôt un ratio de 55% qui s'appliquera afin de respecter les termes de leurs emprunts bancaires", souligne Marie-Charlotte Vasseur, analyste du secteur immobilier chez Puilaetco DewaayPrivate Bankers. Ceci pousse donc ces acteurs à augmenter leur capital pour financer leur croissance.

"Si un groupe normal venait sur le marché pour une augmentation de capital, qui ferait significativement grimper la capitalisation boursière, des questions se poseraient immédiatement quant à la santé financière de l'entreprise qui cherche à émettre un tel volume de papier. Or, dans le cas de nombreux groupes immobiliers, l'augmentation de capital est la seule manière de financer un pipeline de développement souvent bien fourni", souligne Frank Vranken.

Ceci explique aussi que les groupes immobiliers soient choyés par les principaux acteurs de la place belge, d'autant que ce marché reste encore majoritairement occupé par les particuliers. "C'est toutefois en train de changer quelque peu, et nous observons davantage d'intérêts d'institutionnels (compagnie d'assurance, etc.), lorsque nous avons de gros blocs à vendre."

Secteurs

Le marché immobilier est divisé en plusieurs segments, qui réagissent à des logiques économiques différentes: l'immobilier de bureaux souffre de la faiblesse de la demande dans les grandes villes, tandis que l'immobilier de logistique est un des principaux bénéficiaires du développement de l'e-commerce. L'immobilier commercial souffre, pour sa part, de la désaffection des clients qui font de plus en plus d'achats en ligne, avec des degrés divers selon qu'il s'agit de magasins dans le centre-ville ou dans des "retail parks" en périphérie de ville.

Enfin, l'immobilier résidentiel joue aussi sur des éléments différents, à savoir les besoins importants en maison de repos dans une population vieillissante, pour des groupes comme Aedifica ou Cofinimmo, et la consolidation sur le secteur des kots étudiants, pour un groupe comme Xior. "Nous continuons d'apprécier les groupes qui sont dans une dynamique de croissance forte de leur activité, dans la logistique (WDP, Montea) ou dans le résidentiel (Xior, Aedifica)", souligne encore Frank Vranken.

Hausse des taux

Ce dernier estime également qu'il ne faut pas être trop inquiet d'une hausse des taux obligataire qui suivrait une normalisation de la politique monétaire européenne. "Ces mouvements de correction devraient rester très passagers. Sur le long terme, il n'existe pas de lien fort entre le niveau des taux obligataires et la performance du secteur immobilier, notamment parce que la vigueur de l'activité économique signifie également une meilleure capacité à augmenter les loyers et à afficher un taux d'occupation élevé des bâtiments."