09 septembre 2017

"L'écart entre SIR commerciales et logistiques devient exagéré" 

Par Jehan Goffin I L'Echo

Les phrases clés "Il y a une certaine attente des investisseurs qui dépasse potentiellement la réalité." "Croître son bénéfice par action équivaut à présent à agrandir son portefeuille immobilier." "L'investisseur doit s'intéresser aux SIR qui ont une croissance organique depuis longtemps." "Les SIR belges vont attirer de plus en plus ...

 

De nombreuses sociétés immobilières réglementées (SIR) ont présenté leurs chiffres semestriels ces derniers jours. L'occasion de faire le point avec Frank Vranken, chief strategist chez PuilaetcoDewaay.

Vous souligniez récemment dans une note la différence de performance boursière entre les SIR commerciales et les SIR actives dans la logistique. Depuis quand existe cet écart?

En 2016 déjà, certaines SIR commerciales n'ont pas tellement bien performé. Et c'est encore plus prononcé depuis le début de cette année. Si l'on regarde les performances actuelles, les plus mauvaises se retrouvent clairement du côté des SIR commerciales. Pourtant, plusieurs de ces sociétés ont annoncé une croissance de leurs résultats. Ce qui signifie que les primes accordées à ces actions ont clairement diminué. Certaines affichent même une décote à présent. Le cas le plus frappant est Vastned Belgium. Certes, la société est en pleine restructuration mais le pire est clairement derrière nous. Les investisseurs craignent cependant que les SIR commerciales - en particulier les "inner city shoppings" - vont souffrir de l'e-commerce.

Une autre raison de ce clivage est l'engouement pour la logistique et le résidentiel...

À juste titre parfois. Certaines sociétés ont dévoilé des croissances phénoménales. Les chiffres d'Aedifica publiés cette semaine sont encore au-dessus des attentes, avec une croissance qualitativement très élevée. De son côté, WDP a encore une fois annoncé que la société était en avance par rapport à ses prévisions.

Cet engouement pour la logistique est également lié à l'e-commerce. Je pense toutefois qu'il y a une certaine attente de la part des investisseurs qui dépasse potentiellement la réalité. Et de ce fait, l'écart entre les sous-segments n'est pas seulement trop grand selon moi, mais il permet aux investisseurs de se positionner sur certaines SIR où la dynamique de croissance n'est pas rompue.

Vous pensez que cette différence de performance entre SIR commerciales et logistiques a atteint une limite?

Ce que l'on ne sait jamais en Bourse, c'est que lorsque certaines tendances amènent une exagération, jusqu'où elle ira. Parfois, un momentum négatif peut aller très loin.

J'ai appris également que certains investisseurs institutionnels changent actuellement leur stratégie d'investissement pour se tourner vers la logistique, et liquident une grosse partie de leurs avoirs dans les commerciales. Malheureusement, la liquidité de ces titres en Belgique n'étant pas toujours bonne, cette rotation stratégique peut peser longtemps sur leur cours. Je sais que pour certains titres, il y a encore aujourd'hui de gros fonds de pension étrangers qui continuent de vendre.

Par contre, l'investisseur particulier qui veut se créer un portefeuille de SIR en partant de zéro devrait selon moi prendre un peu plus de sociétés retail par rapport à ce qu'il aurait fait il y a deux ans.

De nombreuses SIR ont annoncé récemment des acquisitions aux Pays-Bas. Cela signifie qu'il n'y a plus d'opportunités en Belgique?

Les Pays-Bas sont une sorte d'eldorado parce que les opportunités et la flexibilité sur le marché du travail sont nettement plus attrayantes. Par ailleurs, le pays a connu une crise sur certains segments immobiliers. Il y a donc des opportunités à prendre mais cela reste du cas par cas.

Prenez Aedifica, par exemple. Il y a deux ans à peine, le marché néerlandais s'est complètement ouvert parce que l'État a compris qu'il ne pouvait plus subventionner les maisons de repos. Du côté de la logistique, cela s'est également bien développé. Si vous écoutez le management de WDP ou Montea, l'axe logistique européen le plus important pour l'e-commerce est le sud des Pays-Bas. C'est bien entendu lié à l'activité portuaire mais c'est également un axe situé dans la direction de l'Allemagne.

En Belgique, le marché est beaucoup plus mature, notamment pour les maisons de repos. Cela n'est pas pour autant complètement épuisé. Les SIR vont continuer à investir en Belgique, mais elles ont bien compris que juste au nord, il y a un autre marché très alléchant où elles peuvent faire de bonnes affaires.

Vous soulignez par ailleurs le fait que la croissance des résultats n'était plus liée à la croissance des revenus locatifs...

Disons que croître son bénéfice par action équivaut à présent à agrandir son portefeuille immobilier. Tabler sur une croissance des revenus locatifs est devenu très difficile. Une SIR peut voir certains loyers augmenter mais il faut pour cela retaper le bâtiment, inventer de nouveaux concepts, etc. Ce qui impacte bien entendu les capex (les dépenses d'investissement, NDLR). Mais pour l'instant, je constate plutôt une stabilisation des revenus locatifs.

L'investisseur doit plutôt s'intéresser aux SIR qui ont une croissance organique prouvée depuis longtemps et qui ont des projets dans le pipeline. Ainsi, même si elles annoncent une augmentation de capital, elles vont faire en sorte que le dividende par action augmente.

Justement, Care Property songe à une augmentation de capital et Qrf pourrait également faire appel au marché prochainement. Doit-on s'attendre à ce genre d'opérations dans les prochaines semaines?

Dans les prochaines semaines ou les prochains mois. Je ne dirais pas que chaque SIR doit augmenter son capital très bientôt, mais les sociétés qui prévoient de la croissance vont venir à un moment donné vers le marché pour demander de quoi les financer. En soi, cela ne pose pas de problème. Ce qui est inquiétant par contre, ce sont les augmentations de capital sans projet concret derrière. Mais il semble que de plus en plus de managements l'ont bien compris.

Les SIR restent pour vous un secteur toujours aussi intéressant?

En effet, c'est un marché qui va rester très dynamique. De plus en plus d'investisseurs étrangers vont d'ailleurs s'y intéresser, ce qui va amener davantage de volumes de transactions mais peut-être aussi de volatilité. Mais je n'ai aucune inquiétude pour ce marché.